親が所有する不動産を相続する予定がある方もいらっしゃるかと思います。
しかし、相続した土地や建物が必ずしもスムーズに売却できるとは限りませんのでご注意ください。
相続した不動産が「負動産」となってしまえば、売りたくても売れず、費用や手間などの負担だけがかかるといった事態も考えられます。 「負動産」とは、売りたくてもなかなか買主が見つからず、保有しているだけで費用ばかりがかかる不動産のことです。「負動産」の例としては、以下のようなものがあります。
◆リゾート地の別荘
バブル時代に資産として購入したリゾート地の別荘の価値は、現在では大幅に下がってしまっています。
リゾート地の別荘の多くは不便な場所にあるため、売ろうとしても買主が見つからず、そのうえ、保有している限り固定資産税を支払い続けなければいけません。
◆郊外にある住宅や農地
郊外にある住宅や農地も人口減少による後継者不足などの理由で、利用者が減っているのが現状です。
売却を検討したとしても買主が現れず、放置されてしまう「空き家問題」は、日本の大きな社会問題となっています。 不動産を使っていなくても所有していれば、毎年固定資産税を支払わなければいけません。そのため、収益を生み出さない「負動産」を所有してしまうと、費用ばかりがかかってしまいます。
郊外にある住宅や農地の固定資産税評価額は低いですが、所有する面積が広ければ、税金の負担額も大きくなってしまいます。 土地や建物を放置してしまうと景観や衛生環境を悪化させてしまい、周りの住民の方に迷惑をかけてしまうこととなります。
そのため、掃除や草むしり、部屋の換気などの維持管理を定期的におこなわなければいけません。
ご自身が別の場所に拠点をお持ちの場合、維持管理をするためだけに現地に向かう必要がありますので、大きな負担となってしまうでしょう。
  もっとも手っ取り早い処分方法は、売却です。
ただし、負動産の需要は著しく低いため、通常の不動産売却のようにスムーズに売却できる可能性は低いということを認識しておきましょう。
◆買取
すぐにでも処分したいとお考えであれば、不動産会社による「買取」を検討するのも1つの方法です。
不動産の買取とは、不動産会社が買主となり取引をおこなう売却方法のことをいいます。
一般的に、不動産の売却には3か月から半年程度の期間がかかるとされていますが、不動産の買取では3週間から1か月程度で不動産を処分することが可能です。
◆空き家バンクを利用する
空き家が年々増加しているという背景もあり、自治体のなかには「空き家バンク」を運営している自治体も存在します。わが香川県も空き家が年々増えて社会問題化していますね。
空き家バンクとは、空き家を買いたい方と売りたい方をマッチングさせるサービスです。
弊社でも登録のお世話をしていますよ。もちろん無料です。ただし、空き家バンクを利用したからといってすぐに売却できるとは限らないためご注意ください。 ◆市や町にあげる（寄付する）
とにかく負動産を処分したいのであれば、市や町など自治体への寄附を検討してみると良いでしょう。
売却代金のようなお金を手に入れることはできませんが、固定資産税の支払いや維持管理の手間からは解放されます。また、民間の企業や個人ではなく、自治体に所有する不動産譲り渡せば、贈与税も課税されません。
ただし、時期や不動産によっては寄附を拒否される場合もありますので、寄附できるかどうかについても含めて、自治体に確認すると良いでしょう。
 

相続対策の必要性
 
次の項目に関心がある人は要チェックです！
相続対策を決めておくことをお勧めします
 
◎相続＝争族化することを避けたい
◎親の遺言書の内容を後から知り何もできなかったら嫌だな
◎子供が居住していない＝空き家になることのリスク
◎介護をする自分としない兄弟で財産がどのように配分されるのか
 
◆相続⇒争族の心配があるケース
お金の額が少ないことほど問題になりやすく、現実にお困りの相談が増えています。
相続という問題、どこかで私は、うちは関係ないと思っていませんか？
相続の額が少なくとも、むしろ“額が少ないケースほど“問題になることが多いのです。なんと家庭裁判所に持ち込まれる遺産相続の金額は35％が1000万円以下で揉めています。もっと掘り下げると遺産がお金ではなく実家の土地と家（建物）＝不動産であるというケース。サンタに相談に来られるお客様は不動産売却を念頭に置かれていますから必然的に多いのは分かりますが、相対的に不動産辛みの相続は多いと思います。そしてもっとも厄介なのはその揉めている問題が子の代、孫の代まで続いていくということなのです。そうならないように、相続について実際に争う前に準備する必要があると思います。
 
◆相談内容はどんなことが多い？
相続対策が必要なケースというのは、つまり“遺言書を残しておく必要があるケース“ということなんですよね。法定相続人・子供がいない場合であったり、財産の占める割合で預貯金ではなく不動産の割合が多かったり。自分の場合、相続対策が必要かどうかというのは改めて時間をとって考えることや、専門家に相談することが望ましいと思いますが、その手前の相談なら何時でもお受けできますよ。
 
相続と言っても、「これはどう分けたらいいんだろう？」という財産もあるかと思います。財産が預金や有価証券などお金であれば分けやすいですよね。でも、例えば誰も住んでいない実家＝空き家。これは２つに分けれません。
「空き家を相続して親から受け取った。」というのはよくあることだと思います。一見良さそうなことに聞こえますが、自分の住む家がある中で、誰も住まない家を相続したとしても、メリットを感じられますか？また、長い間耕作されていない田畑など。特に農地は農地法があり簡単に売却することができません。一見良く思える不動産の相続でも実際は負の不動産になっているケースがあまりにも多いのです。行き場を無くした不動産で兄弟が揉める事例が急増しています。そうしたものを本当の意味で平等に分けるには、遺言書を用いて、専門家と相談しながら決めていく必要があると思います。
 
◆介護と相続の関係
いま50代後半から60代のかたにとって親の介護はリアルに深刻な問題です。
「親の介護をした自分と、していない兄弟姉妹。その苦労は考えないで相続額が同じでいいの？」長寿社会の中で、こうしたお問い合わせも最近増えているそうです。
地元の四国新聞委はおくやみ欄があり毎日のようにどこのどなたが何歳で亡くなったのがわかりますが、最近では親が90才、100才まで生きるということが珍しくなくなっています。
そこで出てくる問題が介護です。このような場合にいざ相続が発生したときに、額面上ではきっちり平等に財産を分けていても、介護をしている人としていない人が平等なのは、本当の意味で平等、正しいのでしょうか？介護してきた人にとっては苦労してきたのだから少しは多くもらうべきだと感じる方もたくさんおられるんじゃないかと思います。各ご家庭によってその事情は異なりますが、早期に親や兄弟と話をして専門家と相談しながら相続対策をしておきたいです。
簡単に決めてできることではないけれど、「準備を開始する」その行動が将来の相続を争族にしないスタートだと思います。
 
◆僕の話し　　※2023年４月に追記更新しました！
父が1月に亡くなりました。
相続を相続として終えることが出来ました。
3年前くらいから相続の勉強を司法書士の先生から教わりながら自身の相続の準備を開始して、段階的にいろいろなことを決めていきました。昨年には遺言書を公証役場に入れるまでできたので、父が亡くなった際にほとんど慌てることなく手続きを進めることができたと思います。
存命中、まだご両親がお元気で自宅で生活できているうちには、話も聞いてくれないことが普通だと思います。だいたいの方は「うちは揉めん」「金がかかる」とおっしゃるので遺言書や公証役場に行くことなど全然協力体制にならないです。
僕の場合は遺言書をかいてもらう前に「エンディングノート」を書いてもらいました。
まずはここからだと思います。僕が使ったエンディングノートのひな型もありますので、ご要り用の方にはお渡しします。
 

不動産を売却するためにリフォームをすれば、より高く売却できるのではないか、と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、そうとは限りません。
むしろ、売却前にリフォームをしたことにより、売主が損をすることも珍しくありません。不要と考える要素としては、
◆リフォーム費用を回収しにくい
リフォームをすると、家がきれいになり、内覧に来た方からの印象が良くなるというメリットがあります。また、リフォームをせずに売却したときに比べると、リフォームをすれば付加価値がつき、高く売れることが期待できます。
しかし、かけたリフォーム費用を回収できるほど、売却価格は上がらないことがほとんどです。中古物件を探している方は、安さを重視する傾向にあります。そのため、いくらリフォーム済みでも、相場よりも高い物件は売れにくいのが実情です。
リフォームで損をしないためには、施工箇所を絞って、費用をかけすぎずに実施する必要があります。
◆売却までに時間がかかる
リフォームをすることで、売却までに余分な時間がかかるのもデメリットのひとつです。部分的なリフォームであれば、数日で工事は完了しますが、その前にリフォーム業者を選んで相談をする期間が必要です。マンションの場合は、管理組合に届け出をし、事前に承認をもらわなければいけません。
このような手間と時間をかけている間にも、固定資産税や住宅ローンの負担は続くため、リフォーム後は売却を焦ることになるかもしれません。
売却を急いでいると、無理な値下げ要求に応じることになりかねないため、なるべく時間に余裕を持って売却するのが理想的です。
◆とにかく安く買いたい人
リフォーム前は好きなように自分でやりますから
「安い中古物件を購入して、自分たち好みにリフォームして暮らしたい」という希望で、不動産を探している方も少なくありません。
売主の判断でリフォームをしてしまうと、買主の好みと合わず、候補から外されてしまう可能性があります。リフォーム前提で部屋を探している方からは、部屋や設備のきれいさよりも、価格の安さのほうが重要視されるからです。
  家の売却前に大規模なリフォームは不要であることがほとんどですが、ときにはリフォームが効果的なこともあります。必要なケースは
◆重要な設備が壊れている
給湯器、コンロなど、生活する上で必ず使用する重要な設備が壊れている場合は、修理してから売却したほうが良いでしょう。
そのままの状態で売却した場合、買主が購入後に自分で修理することになるため、その費用分か、それ以上の値引きを要求されることも珍しくありません。
また、買主が購入後、リフォームせずにそのまま住み始める場合は、最低限の設備が整っていないと、生活できません。
設備を修理することで、「早くその物件に住みたい」と考えている方からも検討してもらえるようになります。
◆水回りが汚い
購入検討者の目線で見るとわかることですが特に水回りの清潔感は重視されます。トイレ、キッチン、浴室のカビや汚れが目立つなど、水回りの印象が悪ければ物件全体の印象が悪くなることも考えられます。
キッチンや浴室は設備の好みが分かれやすい場所のため、売主の独断でリフォームをするのはおすすめできません。しかし、トイレはそれほど人によって好みが分かれないため、金銭的な余裕があれば最低限のリフォームを検討してみてもよいかもです。
汚れている程度であれば、リフォームでなくてもハウスクリーニングを依頼することで印象を良くできる可能性があります。 家に入ってすぐに「ここは無し！」とダメ出しをされるように、ひと目見た瞬間の印象が悪くなってしまうほど、あまりにも見栄えが悪い場合は、部分的なリフォームを検討してもよいと思います。壁や障子に穴が開いている場合などは、自分で修繕をすることも可能です。
内覧の際には、第一印象で購入するかどうかが決まる、という方もいるほど、見た目は重要です。マイナスの印象が残ってしまうと、不動産全体の印象が悪くなり、購入まで至らないかもしれません。
リフォームする際には、個性的なデザインのものは避け、シンプルと無難な色目で一般的なデザインを採用するようにしましょう。
弊社でも数件大掛かりなリフォームをして売却できたケースがあります。時間もお金もかかりましたが、現状では数年売れずで、もうこれしかないリフォーム作戦での物件の売り方だったと自負しています。
 

不動産売却にあたって有効なインスペクションですが、検討する際には、メリットとデメリットの両方を知っておくことも大切です。
  不動産売却をするときに、インスペクションをおこなうメリットは複数あります。

◆早期売却できる可能性
不動産売却をするとき、多くの場合、早期売却を希望されます。
調査を実施し、専門家による診断の報告書があると、買主も購入の判断がしやすく、スムーズな売却につながることがメリットです。
また、結果によっては不動産の価値を高めることもできます。
インスペクションを実施することで、早く高く手放せる可能性が増すことは大きなメリットといえるでしょう。
◆安心して売り出せる
売主の方が建物の状況を把握でき、安心して売り出せることもインスペクションをするメリットのひとつです。不動産売却をするとき、売主の方が気を付けておきたいポイントに契約不適合責任があります。契約不適合責任とは、契約内容と一致しないものを引き渡したときに売主に生じる責任です。
責任が問われるポイントは、あくまでも契約内容と異なる場合です。
そのため、事前にインスペクションをおこなうと、物件の状態を契約書に記載でき、責任を問われるリスクを軽減できることもメリットといえるでしょう。
◆瑕疵担保保険の付保要件のひとつをクリアする
不動産売却後、もし瑕疵が発見されても、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入していれば買主への補償が可能です。既存住宅売買瑕疵保険には2つのタイプがあり、売主が個人の方の場合は個人間売買タイプに入ります。ちなみに個人間売買タイプとはいうものの、実際に加入するのは、調査の依頼先です。
加入の条件として、インスペクションの合格が求められます。
インスペクションを実施し、既存住宅売買瑕疵保険も付保すれば、買主にさらなる安心と付加価値を提供でき、不動産売却しやすくなることがメリットです。 メリットが多数ある一方で、デメリットもあります。
インスペクションを実施して、場合によっては修繕を検討することになります。
修繕は必ずしも必要ではありませんが、不合格の場合に修繕をしないときは、値引きを求められる可能性もあります。
また、調査自体に時間と費用がかかることがデメリットです。
一般的な調査をおこない報告書を得るまでに、2週間ほど見ておくと良いでしょう。
 

インスペクションにはもちろん費用がかかります。
最後に不動産売却をする前に知っておきたい費用相場についても見ていきましょう。 不動産売却時のインスペクションにかかる費用については、建物の延べ床面積によって異なり5万円から7万円ほどが目安です。
サンタが依頼しているジャパンホームシールドで一戸建て住宅の場合は、たとえば165㎡未満の戸建てなら46,000円（税別）になります。
一般的なインスペクションの内訳としては、調査にあたる専門家の「人件費」をはじめ、不動産売却する物件まで来てもらう出張費として「交通費」、報告書を作成するための「事務費用」などが含まれます。費用はかかるものの、安心して不動産売却をするうえでインスペクションは有効な調査といえるでしょう。 不動産売却時のインスペクションは、安心できる取引につながります。
調査後に修繕をおこなって売り出すべきか迷われるときにも、株式会社サンタが物件ごとに適したアドバイスとサポートをきめ細やかにさせていただきます。
高松市で不動産売却や住宅診断をお考えの場合は、弊社までお問い合わせください。
 

インスペクションは、大切な資産である不動産をできるだけ早く高く売りたいと考えるときに検討したい調査です。弊社でも売却の際にはご提案させていただき、実施された物件は比較的早く売却に至っています。まずは、インスペクションとはどのような調査なのか、目的や売主が実施するときにタイミングについて、お話しします。
  「インスペクション」とは、簡単にいうと、中古住宅の建物の状態を知る調査です。
宅地建物取引業法ではインスペクションについて、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が調査することや、不動産会社が調査の説明や斡旋に対応することなどを定めています。専門家が公平な立場から、中古住宅の状態について診断をします。
たとえば、一戸建て住宅であれば、構造耐力上主要な部分として基礎や壁、柱、屋根版、小屋組など、雨水の浸入を防ぐ部分として基礎杭や床版、外壁、開口部、屋根などが調査箇所です。調査はおもに目視でおこなわれますが、ほかにもケースによって計測機器や打診なども用います。
一戸建て住宅では、専門家が床下に入って直接調査するため、シロアリの腐食発見につながることもあります。インスペクションをおこなうと、劣化部分の修繕についてのアドバイスも得られます。修繕をして不動産売却をするほうが良いかなど、物件ごとに判断をして、不動産売却に取り組むことも可能です。
インスペクションとは、不動産の状態を知ることで、安心して売り出すことに役立つ調査ともいえるでしょう。
第三者による診断結果があると、買主も安心でき、結果的に早く高く売却することにもつながります。 インスペクションの目的とは、中古住宅に対して売主と買主が感じやすい不安を解消することといえます。また、国は中古住宅の流通を促進するための施策のひとつとして、インスペクションを推進しています。調査対象は、築2年以上で人が居住したことのある既存住宅です。日本でも浸透しつつある住宅診断ですが、アメリカでは中古住宅の取引で頻繁に活用されています。今後はさらに普及していくことが考えられるでしょう。 不動産売却をする売主がインスペクションをおこなうタイミングとはいつでしょうか。
不動産売却は、まず弊社のような不動産会社にご依頼いただき、査定と媒介契約を結ぶことからスタートします。
インスペクションのタイミングとは、この次のステップです。
媒介契約を結ぶときに、不動産会社から売主の方に調査の説明をさせていただきます。
それによって実施をご検討いただき、希望される場合は、調査に対応する専門家を斡旋することが可能です。
なお、瑕疵担保保険の付保要件をクリアするためにも、調査の依頼先は不動産会社からの紹介を受けることがおすすめです。
弊社では、安心して調査を任せていただける経験豊かで信頼できる専門家ジャパンホームシールドをご紹介しています。
実施後は、必要に応じてそのまま売り出すか、修繕をするなどして売り出します。
その後、売却活動をおこない、買主が見つかれば条件の交渉と売買契約を経て引き渡しをするまで、通常の不動産売却と同様の流れです。

空き家を売りたい場合、どれぐらいのお金を準備しておく必要があるのか、事前に把握できると安心ですよね。そこで最後に、空き家の売却時に必要な費用や税金についてお伝えします。 相続した空き家を売りたい場合、空き家の名義を被相続人から相続人に変更する「相続登記」が必要です。相続登記の際には、固定資産税評価額×0.4％の登録免許税が課されます。また、相続登記の手続きを司法書士に依頼した場合、報酬として約5万円から8万円の費用が発生します。
  空き家を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合は、その利益に対して譲渡所得税が課されます。税率は、空き家を所有していた期間によって異なります。
空き家の所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得となり、税率は以下のとおりです。
　短期譲渡所得：所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％＝合計39.63％
　長期譲渡所得の税率：所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％＝合計20.315％
なお、相続した空き家の場合の所有期間は親が購入したときからの年数となりますのでだいたいの場合長期のほうになると思います。 木造住宅の解体費用の相場は、コロナ前には一坪当たり約3万円から4万円と言われていました。しかし、昨今の社会情勢でこの1年2年で段階的に上がってきました。解体工事と言うよりは、処分費用が高騰しています。
30坪の空き家であれば、約90万円から120万円もの費用でできていた解体が、いまはそれ以上の費用がかかるようになります。
解体費用は、建物の構造や大きさ、また立地条件など、さまざまな要因が金額に影響します。住宅密集地などや道路が狭い場所の解体しにくい立地の場合は、さらに高額になりやすいです。
また、空き家を解体する際には、事前に家財道具の処分が必要です。実家の後しまいの場合、家じゅうに両親や自分が子供のころの家具や道具がそのままあることもザラです。
業者に依頼して一括処分する場合、その処分費用もかかることも頭に入れておきましょう。

◆建物滅失登記
これは建っていた建物を解体して更地にした、その登記です。司法書士に依頼したら4万円から5万円くらいの費用がかかりますが、お時間のある方はご自分で法務局に行けば、ほとんど費用がかからず建物滅失登記ができます。
  空き家を売りたい場合、「現状のまま売る」もしくは「更地にして売る」の2つの方法、プラス「直して売る」の方法があり、それぞれのGOOD＆BAD、メリット・デメリットを考慮して、慎重に判断する必要があります。
しかし、どちらが良いのかを判断するのは一般の方には難しいかもしれません。
株式会社サンタは、お客様のご希望をしっかりヒアリングして、その不動産の可能性を模索して、最善の販売方法をご提案します。

高松市で空き家の処分にお困りの方、また解体すべきかどうか迷っている方は、ぜひお気軽にご相談くださいね。