空き家を売りたい 直して売る
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空き家を売る 直して売る GOOD＆BAD
「現状のまま売る」もしくは「更地にしてから売る」方法にはそれぞれGOOD＆BAD、メリットとデメリットがあります。それぞれのメリット・デメリットを考慮したうえで、慎重に判断する必要がありますが、最近の不動産市場でリフォーム住宅の需要が増加しているのをご存じですか？
全国的に有名なのがカチタスさん。中古住宅を仕入れてから家じゅうまるっとリフォームして再販している会社ですがその住宅がとても良く売れています。弊社でもカチタスさんやリプライスさんなどリフォームした中古住宅を数多く取り扱っています。
これを一般の人の空き家に少し適用させて、直して売るやり方もあります。リフォームの範囲はいろいろですが、物件に合ったリフォームプランを提案しています。リフォームを行うポイントは、ずばり【あまりにも見栄えが悪い】場合です。
中古住宅を購入してご自身でリフォームするのが好きな人もいれば、面倒くさいことはしたくない人もいます。新築の注文住宅を建てる人と、新築の建売住宅を買う人との違いですね。リフォームにはもちろん費用がかかりますが、特に印象の変わる壁紙や、床、和室のふすまや障子、タタミ表などは比較的コストをかけずに印象をがらっとよく良くできると思います。水回りなどは大きな費用がかかるのでここはなかなか触りづらい部分、まずは美装を施してどうしてもこれは取り換えないという部分は必要に応じて提案しています。
◎直して売るGOOD！（メリット）
◆イメージがよくなる
全ては購入者目線です。おすすめのリフォームは手軽にできる壁紙＝クロスの張替えです。床も傷んでいればリビングくらいは張り替えたいところですね。
クロスや床を貼り換えることで広告も写真映えして、内覧に来てくれた人がよい印象を持って購入を検討したくなるようにできれば成功だと思います。床は傷んだフローリングの上に最適のタイルカーペットなど最近の建材はとても良くできています。
水回りの洗面所の床はビニール素材のクッションフロアを貼り換えると見違えますよ(^^)/
◆条件面が変わる
例えば駐車場です。現在は1台しか停められないけれどブロック塀を解体してスペースを作ればもう1台置けて2台駐車可能となる。など、購入者の絶対的な条件を満たす物件に変えることができます。
×直して売るBAD！（デメリット）
◆費用がかかる
お仕事が忙しくて打ち合わせにかける時間も無い方は多いと思います。
◆時間がかかる
お仕事が忙しくて打ち合わせにかける時間も無い方は多いと思います。
工事には期間がどうしてもかかるので売り出すのにまた期間が後ろに伸びてしまいます。◆余計なことになる…。こともある…。が実は！
あとはせっかく行ったリフォームが、購入者がフルでリフォームするために余計なことをしてしまったというケース。あまりなことですが、無くは無いです。そんなお客様だとせっかく行ったリフォームが無駄になってしまいますが、実はそうでもない。リフォーム前の傷んだ状態でない、きれいなリフォーム後を見たからこそ購入意欲が高まったのだと、僕は思います。
2022.10.03
空き家を売りたい 更地にして売る
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空き家を売りたい 更地にして売るGOOD＆BAD
空き家を売りたい場合、解体して「更地」として売るという方法もあります。
更地とは、建物や木などがなく、自由に住宅が建てられる土地のことです。
空き家を売りたい場合に、更地にしてから売るGOOD＆BAD,メリット・デメリットをお話しします。
◎更地にして売るメリット◆空き家を管理する手間やコストが不要になる
現状のまま売る、でお伝えしましたが、空き家には適切な管理が必要です。
解体して更地にすれば、管理する手間やコストがかかりません。
◆買主が見つかりやすい
更地は、住宅用地としてだけでなく、さまざまな用途に活用できます。
たとえば、住宅を新築するための土地を探している方以外に、駐車場や店舗用の土地を探している方などもターゲットにすることができるでしょう。
◆トラブルの心配がなくなる
空き家を放置していると、倒壊の恐れがあるだけでなく、放火や不法投棄などの犯罪に利用される恐れがあります。
また、空き家が原因で近隣の家が損傷したり、通行人がケガをしたりすると、所有者がその責任を問われる可能性があります。
更地にすれば、そのようなトラブルに巻き込まれる心配がなくなるでしょう。◆解体費用がかかる
×更地にして売るデメリット
当然のことながら、更地にするためには解体費用がかかります。
解体費用の相場は次章でお伝えしますが、経済的に大きな負担となるため、解体業者の見積もりをとったうえで、解体するかどうかを慎重に判断しましょう。
◆固定資産税が高くなる
建物がない更地の場合、前述の「住宅用地の特例」が適用されません。
したがって、空き家を解体せずに現状のまま売る場合に比べて、ざっくり6倍もの高額の固定資産税を支払わなければならず、経済的負担が増えます。
このように、「現状のまま売る」もしくは「更地にしてから売る」方法には大きなGOOD＆BAD、メリットとデメリットがあります。
それぞれの特性を考慮したうえで、慎重に判断する必要があるため、空き家の売却をご検討の際は、まず不動産会社に相談することをおすすめします。
2022.10.02
空き家を売りたい 現状のまま売る
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空き家を売りたい 現状のまま売るGOOD＆BAD
空き家を売りたい場合、まずは現状のまま売る方法があります。
空き家を解体せずに、土地に建物が建っている状態で売る方法ですが、このとき「中古住宅」として売る売り方と「古家付き土地」として売るケースがあります。
どちらで取引するのかについての明確な基準はないため、売主の意向、建物の状態、土地の立地条件など、さまざまなことを考慮したうえでの判断が必要です。
「古家付き土地」とは？一般的に、築20年以上の木造住宅は資産価値がほとんどないことから、「古家」として扱うことが多いです。
資産価値がない建物を「中古住宅」としては売り出しにくいため、資産価値がある「土地」のほうに着目し、「古家付き土地」として売り出すのです。
空き家の場合、築年数が古く、そのまま利用するのが難しいものがほとんどであるため、「古家付き土地」とみなされることが多いでしょう。
解体せずに現状のまま売る場合のGOOD＆BAD、メリット・デメリットをご紹介します。◎空き家を現状のまま売るGOOD！（メリット）◆解体費用がかからない
空き家をそのまま残し「古家付き土地」として売る場合、解体費用がかからないことが大きなグッドポイント（メリット）です。
空き家を解体するためには多額の費用がかかるため、現状のまま売れば経済的な負担が少ないです。そのほかのGOOD！は、
◆古家を探している方をターゲットにできる
最近は、古家を自分好みにリフォームして住みたいと考える方が増えています。
現状のまま売る場合、そのような方からも検討してもらえるかもしれません。
◆固定資産税が安くなる
建物がある土地に対しては「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が安くなります。
税金面での負担が増えないため、焦ることなく売却活動を進められるでしょう。
×空き家を現状のまま売るBAD！（デメリット）◆適切な管理が必要
人が住まなくなった空き家は老朽化が進むため、定期的に清掃や換気をおこなうなど、適切な管理が必要です。売却が長引けば、管理する手間やコストがかかり続けることを頭に入れておきましょう。
◆売却価格が相場より安くなる
空き家を購入する方は、リフォームや解体する費用を見越して、安い価格で購入できる物件を探していることが多いです。したがって、相場よりも安い価格設定が必要になる場合があります。解体を前提に値交渉も入ってくることも考えておかないといけませんね。
☆彡サンタの現状のまま売る 売り方
あたりまえだけどあまりやっていないこと。
企業秘密ですので面談時に事例をもってお話ししたいと思います。
2022.10.01
不動産売却の一連の流れにかかる期間
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不動産売却の一連の流れにかかる期間
不動産売却における一連の流れで、どの程度の期間がかかるのか把握しておけば、その後の計画が立てやすくなります。
査定から媒介契約までの期間
不動産会社に査定を依頼し、媒介契約に至るまでの期間は、およそ2週間から1か月かかります。
査定には、メールや電話、株式会社ではLINE査定もあるなど気軽に依頼できる机上査定と、担当者が現地を訪れて実際に見て算出する訪問査定があります。
机上査定の場合は、いただいた不動産の情報や、不動産会社が持つ情報、公的機関のデータなどから査定結果を算出するため、それほど期間はかかりません。しかし、データだけで算出するため、実際の売却価格と異なることも少なくありません。
そこで、より精度の高い結果を受け取れる訪問査定を利用します。
不動産会社の担当者が、周辺環境や日当たり、風通し、建物の状態など、さまざまな情報を加味して算出するため、結果が出るまでに1週間ほどの時間がかかります。少し時間はかかりますが、なるべく正確な売却価格の予想を立てるために、訪問査定を受けてから媒介契約を結ぶのがおすすめです。売却活動にかかる期間売却活動には一定の期間がかかるのが一般的です。売却活動にどれほどの期間がかかるかは個別性が高く、短期間で売れる物件もあれば、もう少し長くかかる物件もあります。場所、価格、その他の条件で査定額は決まっていますが、相場よりも高い価格で売り出している場合は、売却期間が長引く傾向にあります。
その他に、購入希望者からの交渉に時間がかかることも考えられます。
少し安くなっても良いから早く売りたい、時間はかかっても高く売りたい、など、ご希望に合わせて売り出し方法を変えて売却活動を進めます。
売却が長引く場合は、値下げなどの対応が必要となる場合もあります。
売買契約締結から引き渡しまでにかかる期間買主が見つかり、売買契約を結んでから物件の引き渡しまでにかかる期間は、およそ1か月から2か月です。
売買契約の締結や決済および引き渡しは、売主と買主、不動産会社の担当者が同席しておこなわれるのが一般的です。
スケジュールが合わない場合などは、予定がのびることもあります。
そのため、売却の計画は期間の余裕をもって立てることがおすすめです。
い。
2022.09.20
不動産売却の査定から媒介契約までの流れ
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不動産売却の査定から媒介契約までの流れ
「不動産を売却したい」と思ったら、まずは不動産会社に査定を依頼します。査定とは、所有している不動産が今いくらで売却できそうかを、不動産会社が見積もって算出することです。まだ売却をはっきり決めていなくても、「高く売れるなら売却しよう」という考えで査定を受ける方も少なくありません。
査定は無料で受けられるので、将来のために気軽に依頼できます。査定の結果で売却意思が固まれば、次は不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を結びます。
媒介契約とは、不動産を売却するための仲介を不動産会社に依頼する際に結ぶ契約です。媒介契約を結ぶことで、その後の売却活動や、買主との交渉、契約書の作成などを不動産会社が行います。
媒介契約の種類
不動産会社と結ぶ媒介契約には、次の3種類があります。１．一般媒介契約は、もっとも自由度が高い契約方法です。- 1.一般媒介契約 2.専任媒介契約 3.専属専任媒介契約
複数の不動産会社と契約でき、自分で買主を見つけてくることも可能です。
ただし、一般媒介契約を結んだ不動産会社は、不動産流通機構「レインズ」に物件情報を登録する義務も、販売活動状況を売主に報告する義務もありません。そのため、売却状況が把握しにくいというデメリットがあります。
立地が良いなど、需要が高く売れやすい不動産を売却する場合は、一般媒介契約でも良いと思います。
２．専任媒介契約は、3つの中間に位置する契約方法です。
1社の不動産会社のみと契約しますが、売主が買主を見つけることも可能です。不動産会社は専任媒介契約の翌日から7営業日以内にレインズに物件情報を登録し、2週間に1度以上の頻度で売主に販売状況の報告をする義務があります。不動産会社のサポートを受けながら、自分でも買主を探したいとお考えの方におすすめの契約方法です。
３．最後の専属専任媒介契約は、もっとも活動状況を把握しやすい契約方法です。
1社の不動産会社と契約し、売主が自分で買主を見つけてくることはできません。契約の翌日から5営業日以内に物件情報がレインズに登録され、1週間に1度以上の頻度で販売状況の報告が受け取れます。
立地が悪いなど、売却が難しい不動産を売却する場合や、不動産会社からのサポートを受けて早く売却したい方におすすめの方法と言われていますが実際に専属専任を選ぶ方は少ないように思います。
株式会社サンタに売却を依頼されるお客様は、専任媒介契約が多いです。
大手の不動産会社や中堅業者、営業社員に依頼するのは何か違うかな、とお考えの方が弊社に限らず増えています。その人を信頼して人に任せる、不動産業ならではのマンパワー志向だと思います。株式会社サンタでは代表者の武内と直接のやり取りをして弊社だけに任せてくださる専任媒介契約が多いです。もちろん一般媒介でもお受けできますが、専任でご依頼いただくと俄然やる気になります。
2022.09.11
不動産売却における一般的な売却活動の流れ
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不動産売却における一般的な売却活動の流れ
不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動が開始されます。まずは一般的な売却活動の内容や流れをご説明します。
１．売り出し＝不動産の広告を出す不動産会社が、売却する不動産の広告を出します。
自社サイトや不動産ポータルサイトに情報を掲載して広告する他にも、地域の方にアピールするためにチラシを折り込みしたり、さまざまな方法があります。ポータルサイト以外にレインズに登録すれば、全国の不動産会社がその物件の情報を閲覧できるようになるため、より多くの方に訴求可能です。物件の状況や売主の意向によって、最適な広告を使い分け、広く買主を募ります。
２．反響＝内覧に対応する広告によって物件に興味を持った方がいると、内覧の申し込みが入ります。
空き家を売却する場合は、売主が対応することはほとんどありません。弊社の場合は全て代表の私が対応、案内させていただきます。
売主が物件に住んでいる場合は内覧への対応が必要です。すべては買主目線です。この機会に断捨離をして整理整頓を心がけましょう。
内覧では水回りの清潔感を重視する方が多いため、とくに水回りはカビなどがないように丁寧に掃除しておくことが重要です。
内覧は週末など、休日に突然希望されることも珍しくありません。
せっかくのチャンスを逃さないように、売却期間中はスケジュールを空けておくことも大切です。売主自身の印象も良くするため、清潔感のある服装で内覧者を出迎えましょう。部屋やクローゼットの扉などは開けておき、内覧に来た方が自由に見て回れるようにしておくのがおすすめです。
３．申し込み＝売買契約を結ぶ内覧で買主が物件の購入を決めたら、申し込みをいただき売買契約に向かいます。買主と売主の間で交渉が必要な場合は、不動産会社が仲介に入り調整します。いわゆる価格交渉です。そんなときに私が両者に言うのは、「お互いの立場を考えてあげるとスムーズにうまく行きます。
売主は「買ってくれてありがとう」、買主は「売ってくれてありがとう」の気持ちが大切だと思います。
高額の物件はだいたいの買主の方が住宅ローンを利用しますので、融資の申し込みから実行まで、その期間がかかります。契約後は、お金の受け渡しである決済をおこない、物件を引き渡して、不動産売却は終了となります。
α．サンタの売却活動の特徴株式会社サンタでは、広告等での売り出し前の活動、準備期間に工夫と労力を割きます。短期で万全の体制を取り、それから売り出しとなります。売却の希望だけを聞いてその通りに行うだけではなく、「こんな可能性もありますよ」とプランをご提案しています。
2022.09.01
